房企又搶地!二線城市仍是主戰場

  中新經緯客戶端5月6日電 (薛宇飛)進入4月,房地產企業的拿地積極性普遍提升,機構數據顯示,4月融創、碧桂園、新城等8傢房企拿地金額超過100億元,而拿地超過50億元的房企達到18傢。在回歸二線城市的戰略驅使下,房企在這類城市中的拿地熱情持續攀升、競爭愈發激烈,也帶動土地溢價率上升。不過,業內人士分析,當前住建部對房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示,土地市場量價難以持續齊升。

  規模房企再搶地

  樓盤 中新經緯 薛宇飛 攝

  4月29日,經過40輪競拍,蘇州工業園區湖東板塊一宗宅地最終被中海地產以35.63億元的總地價收入囊中,溢價率約37.67%,折合樓面價30287元/平方米,創下園區規劃建設以來的土拍新記錄。

  數天前的4月24日,蘇州土拍一日吸金135.7億元,吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊均產生瞭新地王。與此同時,蘇州新房、二手房市場交易也有上揚趨勢,克而瑞研究中心的數據顯示,3月蘇州二手住宅成交5903套,環比上升36%。

  該中心指出,4月份土地市場迎來瞭一波成交小高峰,在供應量回升的帶動下,300城經營性用地月度成交持續攀升。在二線城市優質土地大規模集中成交的帶動下,成交價格也隨之上漲,並達到近一年來的最高點,溢價率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢,同比上升9.5個百分點。

  規模房企拿地更加積極。中原地產研究中心統計數據顯示,僅4月,就有融創、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8傢企業拿地金額超過100億元。中原地產首席分析師張大偉稱,單月拿地金額超50億元的房企多達18傢,刷新瞭最近一年多來土地市場的月度記錄。

  克而瑞研究中心認為,這一輪土地市場行情從今年3、4月份開始啟動,一方面是房企不想踏空此輪拿地“窗口期”,另一方面也是為今年的業績增長夯實基礎。典型的如中海、綠城等企業,4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上,單月拿地金額幾乎是前三月的一半以上。

  房企之所以敢拿地,除瞭部分城市市場交易有所好轉外,企業融資難度下降也是一個重要的因素。中原地產研究中心稱,4月以來,房企繼續密集融資,融資總量已經接近2600億元,這有望成為最近一年多的最高值。房企融資完成度較好,使得企業拿地動作頻頻。

  張大偉對中新經緯客戶端說:“整體看,房企的資金鏈分化嚴重,大部分企業依然處於降杠桿階段,特別是2016年左右購入大量地王的企業,最近拿地非常少。中型房企成為搶地主力,房地產市場拿地看融資,融資難時土地流標多,最近很多城市出現之前流標的土地又成交的現象,這表明,融資難度緩解帶動市場活躍度提升。”

  二線城市土地市場火熱

  蘇州近期熱鬧的土拍市場,代表瞭熱點二線城市的狀況。多個機構的數據顯示,4月份熱點二線城市土地拍賣行情回溫明顯。中國指數研究院數據顯示,杭州土地市場4月漲幅明顯,單月成交379億元,1~4月累計成交總850億元,高居榜首;西安土地市場趨於火熱,規劃建築面積成交1700萬平方米,位居首位。

  易居研究院近日發佈的《2019年4月40城土地市場報告》稱,4月,二線城市土地成交建築面積環比大幅增長70.8%,同比增長35.4%;6個月移動平均成交價環比上漲14.1%,漲幅擴大明顯,同比上漲9.4%,結束瞭連續14個月的同比下跌趨勢。

  上海易居房地產研究院研究員王若辰認為,3、4月份,二線城市地價環比上漲較大,廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較為明顯。一方面是因為房企資金面較為寬松,另一方面是開發商拿地預期的轉變,即規避三四線城市,向一二線城市轉移,同時一線城市供地量又比較少,熱點二線城市成為首選的拿地對象。

  克而瑞研究中心數據顯示,今年1~4月百強房企二線新增土儲建面占比達49%,較1~3月上升3個百分點。三四線城市占比下滑明顯,1~4月百強房企新增土儲建面占比為45%,較去年全年下降瞭13個百分點。

  不過,王若辰指出,二線城市4月份土地市場量價齊升,主要由於房企資金面好轉及拿地預期改變,但當前部分熱點城市市場過熱、預期不穩等引起瞭中央的高度關註,“房住不炒”在中央政治局會議上再次被提及,該類城市可能將繼續出臺調控政策。因此,熱點二線城市量價難以持續齊升,預計2019年將保持穩定。三線城市在2018年9月後重新開啟量價震蕩齊跌模式,隨著棚改政策變化和購買力的透支,預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場,將在2019年降溫。

  張大偉認為,房企的搶地行為,會使得蘇州、武漢等典型城市成為房價最有可能出現明顯波動的區域,而調控是否會加碼,是對地方政府的考驗。克而瑞研究中心稱,本輪土地市場的上漲勢態不會維持太久,企業投資佈局仍然需要保持謹慎,尤其對於地價屢創新高的城市和區域,盲目追高並不可取。(中新經緯APP)

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